Le partage d’une copropriété

Vous êtes présentement en union de fait, êtes tous les deux propriétaires de la résidence familiale et vous avez des questions concernant le sort de celle-ci advenant une séparation? Nous sommes là pour vous aider.

Ainsi, même si plusieurs questionnements sur le partage d’une copropriété peuvent être résolus à l’aide des guides, modèles de lettre et formulaires que vous pouvez consulter dans notre trousse d’outils juridiques, un avocat indépendant affilié à PSP Légal se fera toujours un plaisir de vous assister en vous répondant :

• En ligne
• Au téléphone
• En personne.

Bien entendu, si vous préférez qu’un praticien chevronné en droit de la famille prenne en charge votre situation et intervienne directement et rapidement en votre nom, il vous est également possible de demander que l’un des avocats indépendants affiliés à PSP Légal vous représente en cliquant simplement ici.

Qu’est-ce que la copropriété par indivision ?

Lorsque plus d’une personne est propriétaire d’un bien qui ne comporte pas de division matérielle, il s’agira d’un bien tenu en indivision. En effet, lorsqu’un bien est tenu par indivision, chacun des propriétaires possède l’ensemble des droits de propriété portant sur ce bien, c’est-à-dire le droit d’user, de jouir, de disposer et le droit d’accession sur la propriété. La propriété indivise peut porter sur un meuble ou un immeuble et sur un bien corporel ou incorporel.

Les conjoints de fait qui sont les deux propriétaires de la résidence familiale sont donc copropriétaire d’un immeuble indivis. Les époux et les conjoints unis civilement peuvent également être copropriétaires de l’immeuble indivis. Toutefois, ceux-ci peuvent également bénéficier de la protection de la résidence familiale et du partage du patrimoine familial dans certains cas. Les conjoints de fait n’étant pas visés par ces protections, ils devront s’en remettre à l’acte de d’achat de la résidence ou, le cas échéant, à une convention de copropriété indivise.

Ainsi, il est toujours préférable de prévoir des clauses dans le contrat d’achat ou dans une convention de copropriété indivise qui portent sur les modalités applicables au partage de la copropriété indivise dans le cadre d’une séparation. Par exemple, les conjoints de fait pourraient inclure dans l’acte d’achat de la résidence une clause précisant qu’ils pourront récupérer leur mise de fond pour l’acquisition de cette résidence avant le partage du solde au prorata des parts détenus par les copropriétaires. Il est toujours plus facile de s’entendre lorsque la situation entre les parties n’est pas tendue.

L’usage de l’immeuble

En principe, dans les cas d’union de fait, la loi ne reconnait pas qu’il est possible d’expulser un autre copropriétaire lorsqu’il s’agit d’indivision puisque les propriétaires sont égaux sur le plan juridique. En effet, les deux ont le droit d’user de l’immeuble et l’article 500 du Code civil du Québec (note bas page) ne peut être invoqué par l’un des deux conjoints. Toutefois, il est possible pour un conjoint d’obtenir l’usage et la jouissance exclusive de la propriété. Tout d’abord, les conjoints peuvent prévoir dans l’acte d’achat ou dans une convention de copropriété indivise qu’un des conjoints aura l’usage exclusif de la propriété en cas de séparation. Ils peuvent également s’entendre à cet effet suivant la fin de la vie commune. Autrement, un conjoint peut demander au tribunal de lui accorder un droit d’usage et de jouissance exclusif sur la propriété lorsqu’il est le parent gardien des enfants.

Le partage de l’immeuble

La loi prévoit que nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision. Ainsi, en cas de séparation, le partage de l’immeuble peut être demandé au tribunal lorsqu’il n’y a pas d’entente à l’amiable entre les conjoints ou lorsqu’il est impossible d’en venir à une entente. Il est donc possible pour un des conjoints de forcer la vente de la propriété en déposant une demande en partage et licitation.

Lors du partage, les parts des copropriétaires dans l’immeuble seront présumées égales en vertu de l’article 1015 du Code civil du Québec. Par conséquent, les conjoints peuvent prévoir dans l’acte d’achat le remboursement en priorité des mises de fond pour l’acquisition de l’immeuble, autrement le solde sera partagé en fonction des parts des copropriétaires dans l’immeuble sans égard à leurs mises de fond respectives.

Réclamation des frais de charges communes

En vertu de l’article 1019 du Code civil du Québec, les indivisaires sont tenus d’assumer les frais d’administration et les autres charges communes en proportion de leur part. Ces frais et autres charges communes visent notamment le remboursement du prêt hypothécaire, l’électricité, le chauffage, les taxes municipales et scolaires, etc. Un conjoint assumant plus que sa part dans l’immeuble dans ces frais et autres charges pourra généralement réclamer l’excédent à son conjoint. Le délai pour une telle réclamation est de trois ans. Ainsi, le conjoint pourra réclamer l’excédent de sa contribution pour les frais et autres charges des trois (3) dernières années. Toutefois, il faut porter une attention particulière à l’acte d’achat et à la convention, le cas échéant. En effet, il est possible pour les propriétaires de prévoir que la contribution supérieure d’un des propriétaires aux frais et aux charges constituera une libéralité (un don). Dans un tel cas, le propriétaire ayant participé à ces frais et autres charges au-delà de sa part dans l’immeuble ne pourra réclamer le surplus payé à l’autre propriétaire.

Réclamation des fruits et revenus

Dans les cas où la propriété rapporterait un revenu aux conjoints de fait, par exemple un loyer, celui-ci sera divisé en fonction des parts établies dans le contrat d’achat ou dans une convention d’indivision.

Réclamation des impenses

Par ailleurs, nous ne pouvons passer sous silence l’article 1020 du Code civil du Québec qui prévoit que les conjoints peuvent réclamer le remboursement des dépenses nécessaires pour conserver l’immeuble indivis.

Les impenses suivantes peuvent être considérées comme étant nécessaires :

• Installation d’une fosse septique ou d’un puits artésien;
• Remplacement de fenêtres;
• Frais reliés au chauffe-eau;
• Frais reliés à la toiture.

Cet article prévoit également que les conjoints peuvent obtenir une indemnité égale à la plus-value pour les impenses autorisées.

Les délais pour réclamer un remboursement ou une indemnité sont de trois ans suivant la séparation.

Comment nous pouvons vous assister

Notre trousse d’outils juridiques comprend diverses ressources en ligne et hyperliens vers des modèles et guides d’élaboration de convention de copropriété indivise.

Par contre, même si notre trousse d’outils juridiques peut vous soutenir dans la rédaction de votre propre convention de copropriété indivise, un avocat indépendant affilié à PSP Légal se fera toujours un plaisir de vous assister en vous répondant :

• En ligne
• Au téléphone
• En personne.

Bien entendu, si vous préférez qu’un praticien chevronné en droit de la personne prenne en charge votre situation, il vous est possible de demander en tout temps que l’un des avocats indépendants affiliés à PSP Légal intervienne en votre nom en cliquant ici.  Ce dernier pourra alors intervenir directement et rapidement en votre nom en :  

• Préparant et rédigeant pour vous une convention de copropriété indivise;
• Répondant à vos questions concernant votre contrat d’achat d’une propriété;
• Préparant et déposant pour vous une demande en partage du solde du prix de vente;
• Préparant et déposant pour vous une demande en partage et licitation;
• Vous soutenant dans le cadre d’un processus de médiation.