Expertise / Construction et immobilier La copropriété divise

Il peut survenir plusieurs difficultés lorsqu’une personne réside en copropriété avec d’autres personnes. Certaines situations problématiques peuvent parfois s’avérer compliquées et pénibles, et nous sommes là pour vous aider!

Ainsi, même si plusieurs questionnements peuvent être résolus à l’aide des guides, modèles de lettre et formulaires que vous pouvez consulter dans notre trousse d’outils juridiques, un avocat indépendant affilié à PSP Légal se fera toujours un plaisir de vous aider en vous répondant

Bien entendu, si vous préférez qu’un praticien chevronné prenne en charge votre situation et intervienne directement et rapidement en votre nom, il vous est également possible de demander que l’un des avocats indépendants affiliés à PSP Légal vous représente en cliquant ici.

 

Qu’est-ce qu’une copropriété divise ?

La copropriété divise, communément appelée « condominium » ou « condo », implique qu’une personne est propriétaire d’une fraction d’un immeuble. Ainsi, le droit de propriété se divise entre les copropriétaires en fractions comprenant chacune une partie privative, matériellement divisée, et une quote-part sur les parties communes de l’immeuble.

La copropriété divise exige qu’il y ait une division matérielle entre chacune des fractions des copropriétaires. Les parties privées sont d’usage exclusif au copropriétaire tandis que les parties communes sont d’usage pour tous les copropriétaires. Il peut également y avoir des parties communes à usage restreint telles qu’un balcon ou un stationnement. Les copropriétés divises sont toujours régies par une déclaration de copropriété notariée contenant les règles entourant la copropriété.


Qu’est-ce qu’un syndicat de copropriété?

Le syndicat de copropriété est une personne morale qui regroupe l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble. Comme prévu par le Code civil du Québec, il est créé lors de la publication de la déclaration de copropriété au registre foncier du Québec. Car il est composé de tous les copropriétaires détenant une fraction de l’immeuble, il exprime l’autonomie et la volonté de ces derniers. 

Car il a la personnalité juridique, le syndicat a la pleine jouissance des droits civils. Il peut, notamment, agir en justice, que ce soit en demande ou en défense, et exécuter ses droits et ses obligations. Il a également un nom et un domicile.

Les actions du syndicat passent par deux organes différents: le conseil d’administration et l’assemblée des copropriétaires. Les pouvoirs de ces deux organes sont établis par la loi et par la déclaration de propriété qui est publiée et qui crée le syndicat lui-même. 

 

Le conseil d’administration

Le conseil d’administration est composé de un ou plusieurs administrateurs. Ses pouvoirs et ses devoirs sont établis par la déclaration de copropriété et par la loi.  Il s’occupe habituellement de la conservation et de l’entretien de l’immeuble. Il veille également à ce que les copropriétaires respectent la déclaration de copropriété. Concrètement, il s’occupe d’accomplir l’objet du syndicat tel qu’énoncé à l’article 1039 du Code civil du Québec. Au départ, il est constitué d’un seul administrateur qui est nommé par le promoteur de l’immeuble. Lorsque le promoteur ne détient plus la majorité des votes à l’assemblée des copropriétaires, une assemblée de transition va nommer de nouveaux administrateurs. 

 

Assemblée de copropriétaires

L’assemblée de copropriétaires réunit l’ensemble des copropriétaires. Tout comme le conseil d’administration, ses pouvoirs et ses devoirs sont établis par la déclaration de copropriété et par la loi. Ce rassemblement a pour but de prendre les décisions concernant le bon fonctionnement de la copropriété et sa continuité. Elle doit agir avec impartialité et dans l’intérêt de tous les copropriétaires. Elle ne peut donc pas prendre de décisions qui avantagent ou désavantagent intentionnellement un copropriétaire plutôt qu’un autre. 

Le Code civil du Québec prévoit des dispositifs encadrant la prise de décisions par les assemblées dans le but de protéger les intérêts des copropriétaires minoritaires. Par exemple, certaines décisions, telles que la modification de l’acte constitutif, demandent une majorité double ou une majorité renforcée pour être prises. La loi permet également à n’importe quel copropriétaire de contester une décision de l’assemblée si elle enfreint la loi ou si son objectif était de nuire à un copropriétaire.

 

Objet du syndicat

L’article 1039 du Code civil du Québec établit la mission précise du syndicat de copropriété. Il a pour objet:

  • La conservation de l’immeuble ;
  • L’entretien et l’administration des parties communes ;
  • La sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété ;
  • Toutes les opérations d’intérêt commun ;
  • De veiller à ce que tous les travaux nécessaires à la conservation et à l’entretien de l’immeuble soient effectués. 

Il est important de noter que même si le syndicat ne s’occupe pas de l’administration des parties privatives (les parties appartenant à un copropriétaire spécifique seulement), il doit tout de même s’occuper de l’entretien de ces parties car il doit s’occuper de l’entretien de l’immeuble en entier. 

 

Les administrateurs 

Les administrateurs sont les membres du conseil d’administration du syndicat de copropriété. Ces membres sont nommés par les copropriétaires lors d’assemblées. Le mode de nomination est prévu dans la déclaration de copropriété. Cependant, l’élection est le mode de nomination le plus commun. Sauf si la déclaration de copropriété prévoit le contraire, les administrateurs n’ont pas à être des copropriétaires. 

Les administrateurs occupent une position qui implique d’importantes responsabilités. Il est important qu’ils soient au courant de l’étendue de leurs devoirs. Entre autres, ils ont le devoir de:

  • Agir avec prudence ;
  • Agir avec diligence ;
  • Agir avec honnêteté ;
  • Agir avec loyauté envers le syndicat ;
  • Agir dans l’intérêt de la collectivité des copropriétaires (Il ne peut pas confondre ses propres biens personnels avec ceux du syndicat) ;
  • Éviter de ses placer dans une situation de conflit d’intérêt ;
  • Faire respecter la déclaration de copropriété.

 

Les copropriétaires

Les copropriétaires, tout comme le syndicat et les administrateurs, ont des droits et obligations en tant que membre d’une collectivité de copropriétaires. 

Obligations du copropriétaire

Tout copropriétaire doit, entre autres;

  • Payer ses contributions aux charges communes
  • Respecter la déclaration de copropriété
  • Souscrire une assurance individuelle sur sa fraction de copropriété

S’il ne respecte pas ces conditions, il peut se voir perdre des droits. Par exemple, si un copropriétaire n’acquitte pas ses contributions aux charges communes pour une période de plus de trois mois, il perd automatiquement son vote à l’assemblée des copropriétaires. Tout de fois, il peut regagner son droit de vote s’il rembourse son défaut en entier. 

Droits du copropriétaire

Tout copropriétaire a le droit de, entre autres;

  • Voter lors d’une assemblée de copropriétaires
  • Prendre connaissance des résultats financiers du syndicats, ainsi que d’être consulté à propos du nouveau budget annuel du syndicat
  • Agir contre un autre copropriétaire (ex: en demandant une injonction) si celui ne respecte pas les règlements de la copropriété
  • Louer sa partie de la copropriété
  • Jouir des parties communes et privatives de l’immeuble tant qu’il agit conformément au règlement de l’immeuble. Toute restriction à ce droit doit être justifiée par la destination de l’immeuble. 

Lorsqu’un copropriétaire sent que ses droits sont brimés, il a le droit de recourir à la médiation pour régler un différend avec un autre copropriétaire ou avec le syndicat. Si la déclaration de copropriété le prévoit, il peut également recourir à l’arbitrage. 

 

Comment pouvons-nous vous assister

Notre trousse d’outils juridiques comprend diverses ressources en ligne et hyperliens vers des modèles et guides, vous permettant de mieux comprendre les obligations qu’il vous incombe de respecter

Cependant, bien qu’elle puisse vous être très utile, si la trousse d’outils juridiques s’avère insuffisante dans votre situation, vous pouvez obtenir de l’assistance supplémentaire en discutant avec l’un des avocats affiliés à PSP Légal :

Bien entendu, si vous préférez qu’un praticien chevronné prenne en charge votre situation, il vous est possible de demander en tout temps que l’un des avocats indépendants affiliés à PSP Légal intervienne en votre nom en cliquant ici. Ce dernier pourra alors intervenir directement et rapidement en votre nom en :

  • Préparant, négociant et en rédigeant les demandes, les procédures ou tout autre document de nature légale lié à votre situation ;
  • Vous assistant et en vous conseillant sur vos droits et obligations légales ;
  • Vous représentant devant les instances judiciaires lorsque des recours sont intentés ;
  • Vous guidant sur les choix qui s’offrent à vous et qui vous mèneront à une solution juste et satisfaisante.

 

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