Contestation de taxes municipales

Selon que vous êtes un particulier ou une entreprise, propriétaire ou locataire d’un immeuble, que vous payez directement ou indirectement des taxes municipales, et que vous pensez que le montant qui vous est réclamé est erroné, nous sommes là pour vous aider !

Ainsi, même si plusieurs questionnements peuvent être résolus à l’aide des guides, modèles de lettre et formulaires que vous pouvez consulter dans notre trousse d’outils juridiques, un avocat indépendant affilié à PSP Légal se fera toujours un plaisir de vous aider en vous répondant

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• En personne.

Bien entendu, si vous préférez qu’un praticien chevronné prenne en charge votre situation et intervienne directement et rapidement en votre nom, il vous est également possible de demander que l’un des avocats indépendants affiliés à PSP Légal vous représente cliquant ici.

Évaluation foncière

Tout d’abord, l’évaluation annuelle des impôts fonciers s’effectue en multipliant le taux de taxation en vigueur dans la municipalité où se trouve l’immeuble par le montant de l’évaluation foncière de l’immeuble en question. La municipalité compile ces renseignements pour chaque immeuble situé sur son territoire. Chaque propriétaire foncier doit avoir accès à l’évaluation foncière de son immeuble auprès de la municipalité. Pour ce faire, il peut se diriger au bureau du greffier de la municipalité ou, dans certaines municipalités, la consulter en ligne. Conformément à l’article 42 de la Loi sur la fiscalité municipale, cette évaluation correspond à la valeur réelle de l’immeuble, basée sur l’état du marché immobilier des 18 derniers mois. Elle est actualisée tous les trois ans et entre en vigueur le 1^er janvier.

La valeur réelle est définie à l’article 43 de la Loi sur la fiscalité municipale comme étant le prix le plus probable qui peut être payé lors d’une vente de gré à gré lorsque :

1. Le vendeur et l’acheteur désirent respectivement vendre et acheter l’unité d’évaluation, mais n’y sont pas obligés; et
2. Le vendeur et l’acheteur sont raisonnablement informés de l’état de l’unité d’évaluation, de l’utilisation qui peut le plus probablement en être faite et des conditions du marché immobilier.

Pour établir cette valeur réelle, il faut comparer l’immeuble à ses semblables situés dans le même secteur. De nombreux éléments sont pris en considération, notamment les conditions du marché immobilier, les règlements de zonage, l’état des lieux, la densité de circulation automobile, le nombre de mètres donnant façade sur la rue, et bien plus encore.

Au plus tard le 1^er mars de l’année où une nouvelle évaluation est effectuée, la municipalité a le devoir de transmettre à tout propriétaire un avis d’évaluation indiquant les principaux éléments considérés lors de l’évaluation et les recours disponibles pour la contester.

En vertu de l’article 124 de la Loi sur la fiscalité municipale, une personne qui a un intérêt à contester l’exactitude de l’évaluation municipale peut déposer auprès de l’organisme municipal responsable de l’évaluation une demande de révision, même si elle n’est pas propriétaire. Un locataire dont le paiement des taxes municipales est inclus dans le loyer, par exemple, peut donc demander la révision de l’évaluation municipale. En effet, la personne qui acquitte le paiement des taxes municipales est réputée avoir l’intérêt pour contester l’évaluation.

Motifs valables de contestation

Avant de contester l’évaluation municipale d’un immeuble, il est primordial de s’assurer de détenir des arguments valables. En effet, une demande de révision implique parfois des coûts importants et la révision de l’évaluation municipale pourrait être effectuée à la hausse plutôt qu’à la baisse, résultant en un compte de taxes plus élevé.

Pour obtenir la révision d’une évaluation municipale, il ne suffit pas d’être en désaccord avec celle-ci, il faut apporter des preuves de son inexactitude. Pour ce faire, il faut parvenir à démontrer qu’il aurait été impossible, en cas de vente, d’obtenir un prix équivalent au montant de l’évaluation, compte tenu des conditions du marché immobilier des 18 derniers mois.

Pour obtenir la révision d’une évaluation foncière, les éléments suivants peuvent notamment être invoqués :

• L’inexactitude des informations prises en compte lors de l’évaluation;
• L’absence d’une information pertinente à l’évaluation;
• Des réparations importantes à effectuer sur l’immeuble;
• Toute défectuosité affectant l’immeuble, notamment un vice de construction;
• La présence de nuisances ou d’autres troubles, tels que le bruit et la pollution;
• D’autres facteurs basés sur la vente d’immeubles semblables.

Processus de contestation

En vertu de l’article 130 de la Loi sur la fiscalité municipale, la demande de révision de l’évaluation municipale doit être déposée avant le 1^er mai de l’année de son entrée en vigueur. Toutefois, si des événements majeurs surviennent par la suite, par exemple un incendie, la demande de révision pourra être faite en tout temps.

Pour contester une évaluation, l’article 135 alinéa 1 de la Loi sur la fiscalité municipale prévoit que le formulaire de demande de révision doit être dûment rempli et envoyé au bureau de l’organisme municipal responsable des évaluations foncières (ville, municipalité ou MRC).

En vertu de l’article 128 de la Loi sur la fiscalité municipale, la demande de révision doit exposer les motifs invoqués au soutien de celle-ci et les conclusions recherchées. Le rapport de l’évaluateur agréé doit également y être joint, le cas échéant. De plus, conformément au deuxième alinéa de l’article 135 de la Loi sur la fiscalité municipale, le montant requis pour acquitter les frais de révision doit être joint à la demande. Ces frais varient d’une municipalité à l’autre. À titre d’exemple, pour la ville de Drummondville, si l’immeuble vaut moins d’un million de dollars, ces frais sont de 75$.

Pour donner suite au dépôt de la demande de révision, un évaluateur devra rendre sa décision par écrit, au plus tard le 1^er septembre, comme l’exige l’alinéa 2 de l’article 138.3 de la Loi sur la fiscalité municipale. Toutefois, conformément à l’alinéa 4 de ce même article, la date limite peut être repoussée au 1^er novembre, ou même au 1^er avril de l’année suivante si la municipalité y consent. Dans l’éventualité où l’évaluateur accueille la demande de révision, une entente pour modifier l’évaluation foncière pourra être conclue dans les 30 jours, conformément à l’article 138.4 de la Loi sur la fiscalité municipale.

Si l’évaluateur rejette la demande de révision ou que vous êtes en désaccord avec l’entente proposée, l’article 138.5 de la Loi sur la fiscalité municipale vous permet de demander la révision de l’une ou l’autre devant la Section des affaires immobilières du Tribunal administratif du Québec.

Quelques considérations particulières sont à retenir concernant ce recours :

• La demande de révision doit être fondée sur les mêmes motifs que la demande initiale auprès de la municipalité.
• Elle doit être soumise au Tribunal dans un délai de 60 jours suivant la décision de l’évaluateur municipal. Si ce dernier n’a transmis aucune réponse à la demande de révision initiale, ce délai est de 30 jours suivant la date limite figurant sur le formulaire de demande de révision.
• Une somme suffisante pour acquitter les frais exigibles doit être jointe à la demande.

Le Tribunal administratif du Québec rendra sa décision après avoir entendu les parties. Si la décision vous est défavorable, vous avez la possibilité de la porter en appel devant la Cour du Québec. Toutefois, vous devrez d’abord obtenir la permission d’en appeler de la part d’un juge. De plus, le recours doit être exercé dans un délai maximal de 30 jours suivant la décision du Tribunal administratif du Québec.

Comment nous pouvons vous assister

Notre trousse d’outils juridiques comprend diverses ressources en ligne et hyperliens vers des modèles et guides, vous permettant de mieux comprendre les obligations qu’il vous incombe de respecter

Cependant, bien qu’elle puisse vous être très utile, si la trousse d’outils juridiques s’avère insuffisante dans votre situation, vous pouvez obtenir de l’assistance supplémentaire en discutant avec l’un des avocats affiliés à PSP Légal :

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Bien entendu, si vous préférez qu’un praticien chevronné prenne en charge votre situation, il vous est possible de demander en tout temps que l’un des avocats indépendants affiliés à PSP Légal intervienne en votre nom en cliquant ici. Ce dernier pourra alors intervenir directement et rapidement en votre nom en :

• Préparant, négociant et en rédigeant les demandes, les procédures ou tout autre document de nature légale lié à votre situation ;
• Vous assistant et en vous conseillant sur vos droits et obligations légales ;
• Vous représentant devant les instances judiciaires lorsque des recours sont intentés ;
• Vous guidant sur les choix qui s’offrent à vous et qui vous mèneront à une solution juste et satisfaisante.

PSP Légal, parce que vous avez droit à des conseils de maîtres !